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随着我国经济的发展和人们生活水平不断提高，旅游业蓬勃兴起，与此同时，成功的文旅项目也能带动整个城市的经济发展，以上海迪士尼为例，开业前三年上海迪士尼乐园固定资产投资对上海全市GDP年均拉动0.13%；乐园消费对上海全市GDP年均拉动0.21%。

政府希望引入大型文旅项目促进当地经济的增长，带动就业，许多企业也希望通过文旅项目开发，为地产业务获取低成本的土地。在此背景下，资本疯狂涌入文旅赛道，全国各地各类特色小镇、景区古城、主题乐园等文旅项目匆匆上马，结果就是多地大型文旅项目遭遇烂尾，表面上是资金链断裂，实则背后还存在一系列问题。

从“明星项目”到烂尾楼

到底哪里出了问题

淮南志高文化科技动漫产业园项目就是诸多烂尾的文旅项目之一，5月初，央视《焦点访谈》栏目对其背后的原因进行了深入的调查报道。

2010年，淮南志高文化科技动漫产业园被视为新的经济增长点被引进淮南，是当地重点招商引资项目，据公开资料显示，该项目包括主题公园、动漫科技研发基地及交易园、配套商住用地三部分，规划总投资100亿元，规划占地3200亩，其中主题公园部分计划26个月建成，整个项目建成后，预计每年可接纳游客200万至300万人次，年均实现利税6亿元，可提供就业岗位3000个，并带动相关产业发展。

但是万众期待的欢乐园并没有如期开园，而是从2013年底就无限期停工，烂尾十余年。

淮南志高文化科技动漫产业园为何会烂尾？原因之一是企业盲目扩张、深陷债务危机，导致资金链断裂，运营难以维系，据悉志高在全国拥有多个类似淮南的项目，商业模式都是“主题乐园+房地产”，并且利用各地园区的资产相互抵押、担保融资，拆东墙补西墙。另外一个原因就是立项缺乏科学性，何以见得？后来志高在盘锦、龙岩、信阳等许多地方的类似项目陆续烂尾，并欠下巨额债务，便足以证明这一点。

直至去年3月，淮南市高新区开发投资有限公司通过拍卖，以5.05亿元的价格获得欢乐园的土地及地面设施的所有权，但想要重新盘活这个项目，也是一个难题。

淮南志高文化科技动漫产业园也是诸多文旅项目烂尾的缩影，从商业模型来看，文旅项目本身的特点就是投资规模大、运营周期长，和地产行业的投资逻辑是完全不同的，并且地产追求的是“标准化”，而文旅更强调“个性化”，立项出发点也不同，但是在实际操作中，文旅项目实则是地产项目的嫁衣，所以许多文旅项目在建设之初，并没有去深入研究选址科学性、定位策划、规划设计等，这些项目即使没有烂尾，后期的运营也难以为继。

如今在三道红线与疫情等诸多因素的叠加下，地产的热潮退去，文旅地产也陷入颓势，哪怕是头部企业，如今也负重前行，例如华侨城，依靠地产与文旅双轮驱动，打造世界之窗、欢乐谷等城市名片，堪称为行业教科书，如今也同样面临地产和文旅行业的双重压力，去年是上市15年来首次出现由盈转亏，今年一季度又亏损了3.03亿元。

文旅投资风

该往哪里吹

文旅地产虽然陷入僵局之中，但文旅投资的热度不减，据文化产业评论统计，2022年全国文旅领域的重大项目超3000个，总投资额超3.8万亿。热度之下，文旅投资也发生了重要变化。

一是从“重”到“轻”，重资产是文旅项目的特点，这个改变不了，但是在投资中要把钱花在刀刃上，适度减少一些不必要的重投资，把这些钱投在“轻资产”上，在提升游客的体验上下功夫，例如文化深层次的挖掘和活化、IP的打造、互动演出的创新研发、服务质量水平的提升等。

二是从“一”到“多”，就是跨界融合，将旅游与文化、农业、康养、体育、工业等多个产业融合，但是在融合的过程中也需要因地制宜，例如文旅康养项目，在疫情影响以及“银发经济”浪潮下，这也是这一两年来旅游行业投资的热点之一。相较于普通文旅项目，康养项目的落地需要依托区域资源优势，例如所在地原本具有一定康养价值的自然资源或是文化资源，或高山或大海或森林或温泉；其次康养项目更侧重的是其所提供的差异化、专业化、成体系的康养服务,如预防医学类服务、生活照料类服务、日常医疗类服务等。

三是闲置资源的改造，经过前几十年的投资建设，全国现有的旅游项目庞大，但缺乏精品，景区同质化现象严重，投资可以对已有资源进行提升改造，注入新的内容元素，例如工业遗址的活化、城市更新等，在这方面市场上现有的成功案例很多，例如鹅岭贰厂、陶溪川文创街区、红梅文创园等等。

文旅产业“上承庙堂之期，下接人民美好生活之望”，尽管因疫情原因受到剧烈冲击，但在国民经济结构中，支柱性地位并没有发生改变，五一旅游市场的热度也证明了这一点，但在诸多文旅地产烂尾项目的前车之鉴中，今后旅游的投资势必会更加理性和谨慎。

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